Immobilienkauf-/verkauf – Investition als Privatperson oder mittels Gesellschaft?

Vorweggenommen, es gibt keine allgemein gültige Antwort. Vielmehr ist es notwendig, diese im Einzelfall zu eruieren. Die steuerlichen Unterschiede zwischen den beiden Halteformen sind je nach Situation vielschichtig und komplex. Dabei können die folgenden Fragen helfen, um die richtige Wahl der Halteform zu treffen:

• Wo befindet sich der Wohnort der investierenden Person(en)?
• An welchem Ort liegt die Immobilie?
• Ist eine kurze oder lange Haltedauer der Immobilie geplant?
• Sollen die Immobilien zu einem bestimmten Zeitpunkt vererbt bzw. verschenkt werden?
• Liegt der Fokus auf der laufenden Rendite oder auf dem künftigen Wertzuwachs?
• Soll die Rendite reinvestiert oder konsumiert werden?
• Wie wird die Immobilien finanziert?
• Ist der Handel mit Liegenschaften geplant?
• Wie hoch ist die Steuerprogression?
• Sollen Steuern berücksichtigt werden, die erst in der Zukunft anfallen?

Die Beantwortung dieser Fragen sind unerlässlich, um die beste Steuerlösung im Einzelfall zu finden. Zur Besteuerung von Immobilien lässt sich jedoch grundsätzlich folgendes erläutern:

• die investierende Person wird am Ort der Schweizer Immobilie steuerpflichtig wird, der Wohnort ist irrelevant;
• am Wohnort der investierenden Person werden die Faktoren der Immobilie (Erfolg, Vermögen) nur zur Bestimmung des Steuersatzes hinzugerechnet;
• eine nachträgliche Übertragung der Immobilie von Privatperson auf durch Sie beherrschte Kapitalgesellschaften sind oftmals mit hohen Transaktionsgebühren/-steuern belastet;
• es bei indirektem Immobilienbesitz (Kapitalgesellschaft) früher oder später zu einer Doppelbesteuerung kommt: Zunächst wird der Ertrag bzw. Gewinn aus der Immobilie auf Ebene der Kapitalgesellschaft besteuert und danach bei der Ausschüttung an die Privatperson als Dividendeneinkunft;
• die Dividendenausschüttung werden am Wohnort der investierenden Person besteuert.

Insbesondere die genannte Doppelbesteuerung wirft die Frage auf, weshalb ein indirekter Immobilienbesitz gegenüber einem direkten Immobilienbesitz trotzdem vorteilhaft sein kann. Der Grund liegt darin, dass Kapitalgesellschaften zum Teil anders besteuert werden als Privatpersonen.

• Der Mietertrag wird bei einer Kapitalgesellschaft mit einem proportionalen Steuersatz von bspw. 15 Prozent besteuert, während der progressiv ausgestaltete Steuersatz bei einer Privatperson je nach Höhe des übrigen Einkommens bis 40 Prozent betragen kann. Wer also eine Reinvestition der Rendite plant, sollte eine Kapitalgesellschaft verwenden. Bei einem Nettomietertrag vor Steuern von 100 verbleiben nach Steuern 85 statt 60 für die Reinvestition.
• Eine Kapitalgesellschaft kann Abschreibungen auf der Immobilie geltend machen, die den steuerbaren Gewinn reduzieren. Dies ist einer Person, welche die Immobilie im Privatvermögen hält, nicht möglich.
• In der Mehrheit der Kantone wird der von einer Kapitalgesellschaft erzielte Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie mit der proportionalen Gewinnsteuer besteuert (z.B. 15 Prozent). Hingegen unterliegt ein solcher Verkaufsgewinn immer der Grundstückgewinnsteuer, wenn eine Person die Immobilie im Privatvermögen gehalten hat. Der Grundstückgewinnsteuersatz ist in der Regel progressiv ausgestaltet und kann schnell einmal 30 bis 40 Prozent betragen.
• Der Handel mit Immobilien durch eine Privatperson führt dazu, dass die Person für die Zwecke der Einkommenssteuer und der Sozialversicherungsabgaben eine selbständige Erwerbstätigkeit ausübt. Sowohl Mieterträge als auch die Gewinne aus dem Immobilienhandel unterliegen in einem solchen Fall nebst der Einkommenssteuer auch den Sozialversicherungsabgaben von ca. 10 Prozent. Wird der Immobilienhandel über eine Kapitalgesellschaft getätigt, fallen diese Sozialversicherungsabgaben nicht an.

Diese Ausführungen lassen erkennen, weshalb aus steuerlicher Sicht nicht pauschal gesagt werden kann, dass für eine Privatperson der direkte oder der indirekte Immobilienbesitz vorteilhafter ist. Die optimale Halteform sollte aufgrund der individuellen Umstände und der Anlagestrategie ermittelt werden. Nach unserer Erfahrung lohnt es sich deshalb, eine Investition vorgängig anhand von Planzahlen und Modellrechnungen in Bezug auf die Optimierung der Halteform zu analysieren. Nebst der steuerlichen Gegenüberstellung sollte in der Gesamtbetrachtung der zusätzliche Aufwand für das Betreiben einer Kapitalgesellschaft (z.B. Buchhaltung, Jahresabschluss, etc.) nicht unberücksichtigt bleiben.