Gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler mangels Einsatz von Eigenkapital

Im Schweizer Steuerrecht wird zwischen der privaten Vermögensverwaltung und dem gewerbsmässigen Liegenschaftshandel unterschieden. Letzterer liegt vor, wenn eine Person systematisch und mit Gewinnabsicht Immobilien kauft und verkauft. Dabei werden verschiedene Kriterien berücksichtigt, wie die Häufigkeit der Transaktionen, die Haltedauer der Objekte, die Nähe zur beruflichen Tätigkeit und die Art der Finanzierung.

Ein bemerkenswertes Urteil des Schweizer Bundesgerichts vom 22. Januar 2024 (9C_632/2023) beleuchtet die Bedeutung der Finanzierungsart bei der Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler. In diesem Fall erwarb eine Person im Jahr 2006 eine Liegenschaft für 2,1 Millionen Franken, die sie 2008 in eine einfache Gesellschaft einbrachte. 2019 wurde die Liegenschaft für 7,4 Millionen Franken verkauft. Bemerkenswert war, dass der Erwerb nahezu vollständig fremdfinanziert wurde, ohne den Einsatz nennenswerter Eigenmittel.​

Das Bundesgericht stellte fest, dass der Erwerb von Liegenschaften ohne Einsatz eigener Mittel und mit hoher Fremdfinanzierung ein Indiz für gewerbsmässigen Liegenschaftshandel sein kann. Ein solches Vorgehen deutet auf eine systematische und gewinnorientierte Tätigkeit hin, die über eine blosse private Vermögensverwaltung hinausgeht. Entscheidend war, dass der Steuerpflichtige planmässig und mit der Absicht handelte, Erträge durch Vermietung oder gewinnbringenden Verkauf zu erzielen.

Dieses Urteil unterstreicht, dass nicht nur die Anzahl der Transaktionen oder die Haltedauer der Immobilien für die steuerliche Qualifikation massgebend sind, sondern auch die Art der Finanzierung. Ein hoher Fremdfinanzierungsanteil ohne eigene Mittel kann darauf hindeuten, dass eine Person als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler eingestuft wird, mit entsprechenden steuerlichen Konsequenzen.